FAQ - Häufig gestellte Fragen

Fragen zu Gutachterausschuss und Geschäftsstelle
Auf welchen rechtlichen Grundlagen beruhen die Einrichtung und die Tätigkeit des Gutachterausschusses für Immobilienwerte und seiner Geschäftsstelle?
Gibt es für jeden Ort einen Gutachterausschuss?
Seit wann gibt es Gutachterausschüsse?
Wie viele Gutachter wirken bei einem Gutachten im Einzelfall mit?
Wer erhält Auskunft aus der Kaufpreissammlung?
Welche Aufgaben hat die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen?

Fragen zu Gutachten
In welchen Fällen brauche ich ein Wertgutachten?
Wie lange dauert die Bearbeitung eines Gutachtens?
Welche Unterlagen muss ich für ein Gutachten vorlegen?
Wie sieht der Bearbeitungsablauf eines Gutachtens aus?
Kann ich als Kaufinteressent beim Gutachterausschuss ein Gutachten in Auftrag geben?
Kann ich für einen zurückliegenden Zeitpunkt ein Gutachten anfertigen lassen?
Kann ich gegen ein Gutachten Widerspruch einlegen?
Werden Gutachten des Gutachterausschusses vor Gericht anerkannt?

Fragen zur Wertermittlung
Was ist der Verkehrswert?
Was bedeuten die Begriffe Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert?
Was ist der Einheitswert eines Grundstücks?
Ist der Bodenwert eines bebauten Grundstücks niedriger als der Wert eines unbebauten Grundstücks?

Fragen zu Bodenrichtwerten
Für welche Nutzungsarten gibt es Richtwerte?
Was bedeutet die Angabe einer wertrelevanten Geschossflächenzahl in der Richtwertzone?
Seit wann gibt es Bodenrichtwerte?

Fragen zu Gutachterausschuss und Geschäftsstelle

Auf welchen rechtlichen Grundlagen beruhen die Einrichtung und die Tätigkeit des Gutachterausschusses für Immobilienwerte und seiner Geschäftsstelle?
Als Rechtsgrundlage sind insbesondere folgende Gesetze und Vorschriften in ihren jeweils geltenden Fassungen von Bedeutung:

• Baugesetzbuch (BauGB)
• Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch (BauGB-AV)
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
• Wertermittlungsrichtlinien (WertR2006)
• Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV)
• Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV)
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
• Baunutzungsverordnung (BauNVO)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)
• Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG)

Gibt es für jeden Ort einen Gutachterausschuss?

Gutachterausschüsse gibt es flächendeckend in ganz Deutschland. In der Regel ist die Situation ähnlich wie in Hessen, dass die Gutachterausschüsse meistens für einen Landkreis oder eine größere Stadt zuständig sind. Seit Mai 2021 gibt es in Hessen 17 unabhängige Gutachterausschüsse, deren Geschäftsstellen sich bei den Ämtern  für Bodenmanagement oder  bei den jeweiligen Stadtverwaltungen befinden. 

In Baden-Württemberg waren am 1. April 2021 384 Gutachterausschüsse verzeichnet. In Sachsen-Anhalt dagegen gibt es nur einen Ausschuss für das gesamte Bundesland.

Seit wann gibt es Gutachterausschüsse?
Das Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960 regelte erstmals die Einrichtung von Gutachterausschüssen. Nach Erlass der entsprechenden Durchführungsverordnungen der Länder konstituierten sich die Ausschüsse.

Wie viele Gutachter wirken bei einem Gutachten im Einzelfall mit?
Erstattet der Gutachterausschuss Gutachten, müssen das vorsitzende Mitglied oder eines seiner stellvertretenden Mitglieder und zwei weitere Gutachterinnen oder Gutachter tätig werden. In besonderen Fällen kann das vorsitzende Mitglied weitere Mitglieder des Gutachterausschusses sowie Sachverständige hinzuziehen.

Wer erhält Auskunft aus der Kaufpreissammlung?
Anonymisierte (nicht grundstücksbezogene) Auskünfte erhalten Personen, die ein berechtigtes Interesse darlegen. Die Auskünfte dürfen keine Rückschlüsse auf personenbezogene Daten ermöglichen oder nur mit einem unverhältnismäßig großen Aufwand an Zeit, Kosten und Arbeitskraft bestimmten oder bestimmbaren Personen zugeordnet werden können. 

Grundstücksbezogene Auskünfte erhalten Behörden und nach nationalen oder europäischen Prüfungsnormen qualifizierte Sachverständige wenn sie die Auskunft zur Wertermittlung benötigen.

Welche Aufgaben hat die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen?
Für den Bereich des Landes Hessen ist eine zentrale Geschäftsstelle (ZGGH) beim Hessischen Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Wiesbaden eingerichtet. Sie nahm am 1. Juli 2007 ihre Arbeit auf.

Die zentrale Geschäftsstelle legt in Abstimmung mit den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse verbindliche Standards für die Bereitstellung von aktuellen, flächendeckenden und einheitlichen Datenangebots fest und erstellt einen Landesmarktbericht. Sie ist auch Ansprechstelle über die Gesamtheit der Gutachterausschüsse in Hessen.

Fragen zu Gutachten

In welchen Fällen brauche ich ein Wertgutachten?
Die häufigsten Anlässe für Wertgutachten sind Verkaufsabsichten, Regelung von Erbschafts- und sonstigen Familienangelegenheiten sowie steuerliche Fragen.

Wie lange dauert die Bearbeitung eines Gutachtens?
Die Bearbeitungsdauer ist zum einen hauptsächlich abhängig von der Komplexität des einzelnen Auftrags und der Auslastung des Gutachterausschusses. Darüber hinaus ist der Gutachterausschuss darauf angewiesen, dass die Beteiligten vollständige aussagekräftigen Unterlagen über das Bewertungsobjekt zügig zur Verfügung stellen und sich bei der Absprache von Besichtigungsterminen kooperativ verhalten. Bei Erbschaftsangelegenheiten gibt es öfter das Problem, dass die Hinterbliebenen nicht über alle Informationen und Dokumente verfügen und manche Sachverhalte erst zeitraubend aufgeklärt werden müssen.

Welche Unterlagen muss ich für ein Gutachten vorlegen?
Hilfreich sind Kopien von Bauzeichnungen mit Flächen- und Volumenberechnungen. Bei vermieteten Objekten wird eine Aufstellung der vermieteten Flächen mit den zugehörigen Mieteinnahmen benötigt, am besten die vollständigen Mietverträge. Dabei ist auch anzugeben, wann und in welchem Umfang die letzte Mietänderung stattfand. Wenn Grundstücke mit Rechten belastet sind, müssen die entsprechenden Dokumente ebenfalls zur Verfügung stehen. Eine aktuelle Liegenschaftskarte und Auszüge aus dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beschafft.

Wie sieht der Bearbeitungsablauf eines Gutachtens aus?
Nach Eingang des Auftrags und Prüfung der Unterlagen nimmt die Geschäftsstelle mit dem Auftraggeber Kontakt auf, um eventuell weitere Dokumente anzufordern. Außerdem werden schon erste Terminierungen avisiert. Die Immobilien werden zunächst von einem Mitarbeiter der Geschäftsstelle zur Vorbereitung des Gutachtens und dann nochmals vom Gutachterausschuss besichtigt. Nach der Wertermittlung wird das Gutachten umgehend ausgefertigt und übersandt.

Kann ich als Kaufinteressent beim Gutachterausschuss ein Gutachten in Auftrag geben?
Kaufinteressenten haben für sich kein Antragsrecht. Sie können aber dazu vom Eigentümer bevollmächtigt werden.

Kann ich für einen zurückliegenden Zeitpunkt ein Gutachten anfertigen lassen?
Manchmal ist es von Bedeutung, den Wert eines Grundstücks zu einem zurückliegenden Zeitpunkt zu ermitteln. Die Auftraggeber sind dann gehalten, möglichst im Einvernehmen mit allen Beteiligten so gut es geht Angaben über den damaligen Zustand zu machen und dies z. B. anhand von Fotos und anderen Dokumenten zu belegen. Gutachten für einen Zeitpunkt, der in der Zukunft liegt, sind ausgeschlossen.

Kann ich gegen ein Gutachten Widerspruch einlegen?
Gutachterausschüsse sind staatliche Einrichtungen. Dennoch können Wertgutachten nicht mit hoheitlichen Entscheidungen der Verwaltung gleichgesetzt werden, die den Einzelnen unmittelbar binden (Verwaltungsakt), da sich niemand im privaten Rechtsverkehr an ein Gutachten halten muss. Daher können Gutachten nicht im Wege des Widerspruchs angefochten werden. Dessen ungeachtet ergibt sich aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen selbstverständlich, dass eventuelle Fehler in einer Wertermittlung berichtigt werden müssen.

Werden Gutachten des Gutachterausschusses vor Gericht anerkannt?
Gutachten von Gutachterausschüssen genießen im Geschäfts- und Rechtsverkehr eine hohe Akzeptanz. Das liegt zum einen an der hervorragenden Qualifikation der Sachverständigen. Viele Auftraggeber sehen aber auch in der gemeinsamen kollegialen Tätigkeit als Gremium ein besonderes Zeichen der Unabhängigkeit und Neutralität. Häufig wird auf der Basis solcher Wertgutachten von streitenden Parteien eine einvernehmliche Vermögensregelung getroffen.
Ein grundlegendes und unverzichtbares Merkmal unseres Rechtsstaates ist es aber, dass Richter auf Grund ihrer verfassungsmäßig garantierten Unabhängigkeit in der Würdigung vorgelegter  Beweismittel, und dazu zählen auch Gutachten, frei sind.

 

Fragen zur Wertermittlung

Was ist der Verkehrswert?
Nach § 194 des Baugesetzbuches wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag), auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Entsprechend der vorgenannten Definition ist der Verkehrswert nach den jeweiligen tatsächlichen Marktverhältnissen ausgerichtet. Es handelt sich hierbei also um einen unter normalen Verhältnissen zustande kommenden Wert.

Was bedeuten die Begriffe Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert?
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Regel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden.
Bei dem Vergleichswertverfahren werden Verkaufsfälle herangezogen, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen möglichst dem Bewertungsobjekt ähneln. Unterschiede der Vergleichsgrundstücke zu der zu bewertenden Immobilie sind angemessen zu berücksichtigen. Sofern die Vergleichsfälle sich nicht zu sehr vom Bewertungsobjekt unterscheiden, ist es eine sehr zuverlässige Methode, den Verkehrswert zu ermitteln. Es wird vorwiegend zur Bewertung von Eigentumswohnungen und von Grund und Boden angewendet.
Immobilien, bei denen der erzielbare Ertrag im Vordergrund steht (z. B. Mehrfamilienhaus- und Geschäftsgrundstücke), werden mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Zur Ermittlung des Ertragswertes wird der nachhaltig erzielbare Reinertrag unter Berücksichtigung des Bodenwertanteils, der Restnutzungsdauer des Gebäudes und eines marktgerechten Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlagen auf der Grundlage der sogenannten Normalherstellungskosten ermittelt, wobei die Steigerung des Baupreisindexes bis zum Wertermittlungsstichtag und die bis dahin eingetretenen Wertverluste durch Alterung und bauliche Mängel, Schäden etc. berücksichtigt werden. Dazu wird der Bodenwert addiert. Das Sachwertverfahren wird vorwiegend für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt.
Es muss bei jeder Wertermittlung geprüft werden, ob das aus den beschriebenen Verfahren gewonnene Ergebnis bereits als Verkehrswert angesehen werden kann oder ob nach eventuell Marktanpassungszuschläge oder Abschläge vorgenommen werden müssen.

Was ist der Einheitswert eines Grundstücks?
Der Einheitswert ist ein steuerrechtlicher Begriff. Die Bezeichnung kommt daher, dass er ursprünglich für mehrere Steuern die einheitliche, gleichmäßige Besteuerungsgrundlage bildete. Er wird heute vom Finanzamt jedoch nur noch zur Bestimmung der Grundsteuer zu den Wertverhältnissen des letzten Hauptfeststellungszeitpunktes 1964 ermittelt. Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer.

Ist der Bodenwert eines bebauten Grundstücks niedriger als der Wert eines unbebauten Grundstücks?
Als in den 1990er Jahren die Preise von Bauplätzen besonders in Ballungszentren gewissermaßen explodierten, konnte man diese Bodenpreise nicht ohne weiteres auch bei der Bewertung von bebauten Grundstücken ansetzen. In der Wertermittlungslehre wurde damals die Theorie entwickelt, dass der Bodenwert von bebauten Grundstücken von vornherein gegenüber dem Wert von Bauplätzen zu dämpfen sei. Diese Sichtweise hat sich jedoch langfristig nicht durchgesetzt. Heute ist die herrschende Meinung, auf solche pauschalen Abschläge vorab zu verzichten. Eventuell erforderliche Marktanpassungen bei bebauten Grundstücken sind beim rechnerischen Endergebnis einer Wertermittlung, bestehend aus der Summe von Boden- und Gebäudewert, vorzunehmen.

 

Fragen zu Bodenrichtwerten

Für welche Nutzungsarten gibt es Richtwerte?
Der Gutachterausschuss ermittelt aus den vorliegenden Kaufpreisen mindestens zum 1. Januar eines jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte für Bauland und landwirtschaftliche Flächen. Sie sind grundsätzlich auf den Zustand erschließungsbeitragsfrei zu beziehen.

Was bedeutet die Angabe einer wertrelevanten Geschossflächenzahl in der Richtwertzone?
Die Bodenrichtwerte sind auf die in den jeweiligen Zonen angegebenen wertrelevanten Geschossflächenzahlen (WGFZ) bezogen. Die WGFZ ist eine Kenngröße für das Maß der baulichen Ausnutzung. Sie drückt das Verhältnis der Geschossfläche des Bauwerks zur Grundstücksgröße aus. Dabei werden auch Flächen einbezogen, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen. So wird die Geschossfläche eines ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschosses pauschal mit 75 % der Geschossfläche des darunter liegenden Vollgeschosses angesetzt. Die Geschossfläche des Kellergeschosses wird, wenn Aufenthaltsräume vorhanden oder möglich sind, pauschal mit 30% des darüber liegenden Vollgeschosses berücksichtigt.

Je intensiver ein Grundstück baulich genutzt ist, desto größer ist die WGFZ. Die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks gehört zu den wertbestimmenden Eigenschaften. Insbesondere bei Renditeobjekten können sich Unterschiede in der WGFZ auf den Bodenwert auswirken. Daher müssen Abweichungen im Einzelfall bei Bewertungen sachverständig berücksichtigt werden.

Seit wann gibt es Bodenrichtwerte?
Die ersten Bodenrichtwerte nach der Konstituierung des Gutachterausschusses und Einrichtung einer Geschäftsstelle, die zunächst eine Kaufpreissammlung aufbauen musste, wurden für das Stadtgebiet Darmstadt im Jahr 1964 ermittelt.